Immobilie schützen hat Priorität. Die eigenen vier Wände stehen bei den meisten Menschen auf der ToDo-Liste. Ein Eigenheim spendet Freiheit, Sicherheit, vollzieht Vermögensaufbau und ist nicht zuletzt ein Statussymbol. Doch der üblichste Weg zum Erwerb einer eigenen Immobilie, die Finanzierung über Darlehen, ist alles andere als sicher. Deshalb gilt: Immobilie schützen – aber mit Grips!
Eine eigene Immobilie auf Pump
Eine Vielzahl Menschen verschulden sich für ihren Traum der eigenen vier Wände. Ein solches Immobiliendarlehen bindet den Besitzer in der Regel sein gesamtes Berufsleben. Oft zieht sich eine Immobilienfinanzierung über mehrere Jahrzehnte.
Während so einer langen Zeitspanne sind mögliche Probleme im Laufe des Lebens der erwerber selten voraussagbar. Läuft dann etwas krumm, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers auf dem Spiel stehen.
Problematik: Wissen über das Grundbuch
Jede Immobilie besitzt ein Grundbuch. Darin werden alle, mit der Liegenschaft verbundenen rechtlichen Besonderheiten zusammengetragen.
Für eine Immobilienfinanzierung benötigt der Kreditgeber Sicherheiten. Die wichtigste Absicherung für den Finanzieungspartner ist dabei die Liegenschaft selbst. Deshalb sichert das geldgebende Institut die Forderung optimal ab.
Struktur des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat ihre Aufgabe. Die Aufschrift oder das Deckblatt benennt das zuständige Amtsgericht, zeigt, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Zusätzlich kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk beinhalten. Spezielle Grundbücher sind das Wohnungserbbaugrundbuch, Erbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch.
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden Grundstücke aufgeführt. Es enthält Daten des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem Liegenschaften mit Nummern geführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird nochmals in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure eingeteilt. Für jede Flur wird eine Flurkarte erstellt, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.
Welche Rechte werden im Grundbuch eingetragen?
Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte eingetragen werden. Ebenso enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Abschreibungen”, “Zuschreibungen” und “Bestand”. In der Spalte Bestand wird vermerkt, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es mittels Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird der Transfer des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt festgehalten.
Vermerke über Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden Eigentumsverhältnisse festgehalten, beispielsweise werden an dieser Stelle der Eigentümer und die Vorbedingung der Eintragung vermerkt. Basis der Dokumentation können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Dank der Eintragung der Auflassung wird ersichtlich, zu welcher Zeit ein Eigentumsübergang geschehen ist.
Dokumentationen über Beschränkungen und Lasten
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen. Eine Ausnahme bildet das Grundpfandrecht. Dieses wird in Abteilung 3 eingetragen. Unter Lasten fallen Umstände wie Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Reallasten oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.
Einträge über Grundpfandrechte und Grundschulden
In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Dazu gehören z. B. auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommenwird und das Objekt für die Besicherung herangezogen wird. Neben der Grundschuld hinterlegt die Abteilung 3 gleichfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Widersprüche, Vormerkungen und Veränderungen.
Die in den Abteilungen 1 und 2 festgehaltenen Rechte haben eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung deutlich, wenngleich es nicht erheblich ist, ob die entsprechende Eintragung in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 dokumentiertes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 festgehaltenen Recht späteren Datums vor.
Welche Rechte wiegen schwerer?
Es darf hinterfragt werden, weshalb sich eine Bank oder Sparkasse bei der Besicherung einer Finanzierung mit der Immobilie mittels Grundschulden damit einverstanden ist, zum Beispiel eine Grundschuld in Abteilung 3 hinterlegen zu lassen. Der Eigentumseintrag in Abteilung 1 scheint für ein Kreditinstitut offensichtlich kein Recht, das den Besicherungsabsichten der Bank oder Sparkasse im Wege steht. Praktisch ist der Vermerk des Eigentümers in Abteilung 1 ein wichtiger psychologischer Gesichtspunkt, denn der Käufer bekommt in Folge dessen ein gutes Gefühl und die Illusion aufgezeigt, die Immobilie gehöre bereits ihm. Der tatsächliche Effekt ist eher, dass die festgehaltenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 vermerkten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem dem Kreditinstitut überhaupt nicht um die Liegenschaft geht, sondern das geliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.
Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3
Das Grundpfandrecht des Kreditinstituts geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Deshalb besteht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse abgelehnt.
Eintrag in Abteilung 1 nur Show?
Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Sicherheit, dass diese Liegenschaft ihm auch für immer gehören wird. In Phasen finanzieller Problemsituationen durch Pflegebedürftigkeit, Krankheit, Unfall oder anderen Umständen mit Liquiditätsnot, wird Eines deutlich.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, darf eine Bank oder Sparkasse von diesen Grundpfandrechten Gebrauch machen und die Verwertung der Immobilie anstreben. Der Eigentümer kann das nicht unterbinden.
Jedoch auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass selbige dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige zum Beispiel, welche als Einzelunternehmen oder in einer Personengesellschaft schaffen, haften mit ihrem Privatvermögen. Geht einmal etwas krumm, können sich die Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung mit Pfandrechten im Grundbuch eintragen lassen. Auch an diesem Punkt kann dann die Immobilie zwangsverwertet werden.
Immobilie schützen mit Hilfe des Grundbuches
Eine Liegenschaft ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches steht. Die Lösung liegt also auf der Hand. Die Immobilie sollte an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung verkauft werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 steht.
Gleichzeitig kann das Objekt zurückerworben werden, aber nicht unmittelbar, sondern erst in der Zukunft. Das ist realisierbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, die in der Zukunft ausgeübt werden kann.
Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption eingetragen. Falls die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist die Immobilie sicher vor Zugriff.
Mit dem neuen Eigentümer könnte ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man Mieter im eigenen Haus und über die Zahlung des Kaufpreises ist Kapital vorhanden. Noch dazu steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Folglich muss der Begünstigte jedes weitere Recht, was möglicherweise eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang hintenan. Das Grundbuch ist damit safe, die Immobilie geschützt.
Wohnrecht eintragen und die Immobilie schützen
Die Eintragung eines Wohnrechts ist eine zusätzliche Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Liegenschaft quasi unveräußerlich und unattraktiv für Gläubiger.
Eine Kombination ist Trumpf
Die Verknüpfung aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Objekt. Das Objekt ist als Pfändungsobjekt für eventuelle Gläubiger unbrauchbar. Die Immobilie ist geschützt.
Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein
Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.
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Bildrechte: Michael Sielmon
