Eigenes Haus sichern vor Fremdzugriff
Eigenes Haus sichern ist elementar. Ein Eigenheim steht bei Vielen an der Spitze ihrer ToDo-Liste. Ein eigenes Haus ermöglicht Freiheit, Sicherheit, verhilft zum Vermögensaufbau und ist nicht zuletzt ein Presitgeobjekt. Doch der gängigste Weg des Eigentumserwerbs über die Fremdfinanzierung, ist alles andere als sicher. Deshalb gilt: eigenes Haus sichern – aber mit Vernunft!
Ein eigenes Haus auf Kredit
Zahlreiche Personen verschulden sich für ihren Traum einer eigenen Immobilie. Ein Immobiliendarlehen begleitet den Eigentümer in aller Regel ein Leben lang. Oft zieht sich eine Immobilienfinanzierung über mehrere Jahrzehnte.
Während solchen Zeiträumen sind Besonderheiten im Verlauf des Lebens solcher erwerber so gut wie unmöglich berechenbar. Läuft dann etwas schief, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers auf dem Spiel stehen.
Herausforderung: fehlendes Grundbuchwissen
Jede Immobilie besitzt ein Grundbuch. In diesem werden sämtliche, mit dem Grundeigentum verbundenen Rechte eingetragen.
Bei einer Immobilienfinanzierung fordert das geldgebende Institut Sicherheiten. Die naheliegendste Kreditsicherung für die Bank ist dabei das Objekt selbst. Dementsprechend sichert sich das geldgebende Institut bestmöglich ab.
Gliederung des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat eine Rolle. Die Grundbuch Aufschrift oder das Deckblatt benennt das zuständige Amtsgericht, zeigt, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Darüber hinaus kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk umfassen. Besondere Grundbücher sind das Wohnungserbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch, Erbbaugrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch.
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Angaben des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem Grundstücke mit Nummern geführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird nochmals in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte erstellt, in der unter einer speziellen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.
Rechte im Grundbuch
Im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte vermerkt. Ebenso enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Abschreibungen”, “Zuschreibungen” und “Bestand”. In der Spalte Bestand wird festgehelten, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es über Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird die Übertragung des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt vermerkt.
Dokumentation der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse vermerkt, zum Beispiel werden an dieser Stelle der Eigentümer und die Grundvoraussetzung der Eintragung festgehalten. Bedingungen des Eintrags können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Dank der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, zu welchem Zeitpunkt ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.
Einträge zu Lasten und Beschränkungen
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.
Wo stehen Grundschulden und Grundpfandrechte?
Grundpfandrechte werden in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Darunter fallen zum Beispiel auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommen und die Liegenschaft als Sicherheit eingetragen wird. Neben der Grundschuld hinterlegt die Abteilung 3 auch alles zur Hypothek und Rentenschuld mitsamt der sich auf diese Rechte beziehenden Widersprüche, Veränderungen und Vormerkungen.
Die in den Abteilungen 1 und 2 hinterlegten Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht damit sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung deutlich, wobei es nicht relevant ist, ob die entsprechende Eintragung in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 festgehaltenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 eingetragenen Recht späteren Datums vor.
Welche Rechte wiegen schwerer?
Es ist faszinierend, weshalb sich ein Kreditinstitut bei einer Fremdfinanzierung bei der Sicherung der Immobilie durch Grundschulden damit zufriedenstellt, etwa eine Grundschuld in Abteilung 3 festzuhalten. Der Eigentumseintrag in Abteilung 1 ist für ein Institut offensichtlich kein Recht, was den Besicherungsabsichten des Instituts im Wege ist. Praktisch ist der Vermerk des Eigentümers in Abteilung 1 ein bdeutsamer psychologischer Faktor, denn der Käufer bekommt damit ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Liegenschaft gehöre jetzt ihm. Der tatsächliche Effekt ist vielmehr, dass die festgehaltenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 hinterlegten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem der Bank oder Sparkasse überhaupt nicht um die Liegenschaft geht, sondern darum, das geliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.
Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3
Das Grundpfandrecht der Bank oder Sparkasse geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Daher pocht ein Institut auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht ermöglicht wird, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse nicht begleitet.
Ist der Eintrag in Abteilung 1 nur Kosmetik?
Immobilienbesitzer mit einem Eintrag in Abteilung 1 haben noch lange nicht die Sicherheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehört. In Phasen finanzieller Notlagen durch Unfall, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsnöten, wird Eines unübersehbar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, kann der Geldgeber mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht abwenden.
Jedoch auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige z. B., welche in der Rechtsform einesEinzelunternehmens oder einer Personengesellschaft tätig sind, haften mit ihrem privaten Vermögen. Geht einmal etwas schief, dürfen Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung Pfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Auch zu dieser Gelegenheit könnte dann das Objekt zwangsverwertet werden.
Eigenes Haus sichern mit Hilfe des Grundbuches
Grundeigentum ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches eingetragen ist. Die Lösung liegt also auf der Hand. Die Liegenschaft sollte an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung veräußert werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 eingetragen wird.
Parallel kann das Objekt zurückerworben werden, allerdings nicht direkt, sondern erst in der Zukunft. Das ist realisierbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, welche zukünftig ausgeübt werden kann.
Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 durch eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption eingetragen. So lange die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Grundeigentum sicher vor Zugriff.
Mit dem neuen Eigentümer könnte ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man Mieter im eigenen Haus und über die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Außerdem steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Auf diese Weise muss der Begünstigte jedes zusätzliche Recht, welches vielleicht eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang nach. Das Grundbuch ist damit safe, das Objekt geschützt.
Ein Wohnrecht eintragen und eigenes Haus sichern
Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Immobilie quasi unveräußerlich und unattraktiv für Gläubiger.
Eine Kombination macht den Unterschied
Eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Objekt. Die Liegenschaft ist als Pfändungsobjekt für eventuelle Gläubiger unbrauchbar. Die Immobilie ist sicher.
Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein
Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.
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