Eigenheim schützen vor Zugriff von Dritten
Eigenheim schützen hat Priorität. Ein eigenes Haus steht bei Vielen weit oben auf ihrer ToDo-Liste. Ein Eigenheim spendet Sicherheit, Freiheit, dient dem Vermögensaufbau und steigert das soziale Ansehen. Doch der üblichste Weg zum Erwerb eines Eigenheims über Fremdkapital, ist nicht ohne Tücken. Deshalb gilt: Eigenheim schützen – aber mit Grips!
Ein eigenes Haus auf Kredit
Eine Vielzahl Personen verschulden sich für ihren Traum der eigenen vier Wände. Eine solche Finanzierung begleitet den Eigentümer im Regelfall sein gesamtes Berufsleben. Die Laufzeit von Immobilienfinanzierungen liegt in der Regel bei mehreren Jahrzehnten.
Während solchen Zeiträumen sind Herausforderungen im Verlauf des Lebens solcher EigenheimRealisierer so gut wie unmöglich vorhersehbar. Läuft etwas quer, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zunichtegemacht werden.
Problematik: mangelhaftes Wissen über den Inhalt und die Bedeutung des Grundbuches
Jede Immobilie besitzt ein Grundbuch. Dort werden jegliche, mit der Immobilie im Zusammenhang stehenden Rechte zusammengetragen.
Bei einer Immobilienfinanzierung fordert der Kreditgeber Sicherheiten. Die wichtigste Sicherheit für den Finanzieungspartner ist dabei das Objekt selbst. Damit sichert sich das geldgebende Institut bestmöglich ab.
Struktur des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite besitzt ihren Zweck. Die Grundbuch Aufschrift oder das Deckblatt zeigt, welches das zuständige Amtsgericht ist, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Außerdem kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk umfassen. Spezielle Grundbücher sind das Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch oder Erbbaugrundbuch.
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Daten des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Register, in dem die Liegenschaften mit Nummern geführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird erneut in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte erzeugt, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden. Diese wereden Flurstück bzw Parzelle genannt.
Welche Rechte werden im Grundbuch festgehalten?
Im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte vermerkt. Außerdem enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten Abschreibungen, Bestand und Zuschreibungen. In der Spalte Bestand wird vermerkt, aus welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Aufteilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In der Spalte Abschreibungen wird die Übermittlung des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt vermerkt.
Eintragungen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse eingetragen, z. B. werden an dieser Stelle Eigentümer und die Bedingung der Eintragung dokumentiert. Grundvoraussetzungen des Vermerks können Erbfolge, Auflassung oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung bedeutet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer zum Übergang des Eigentums. Angesichts dieser Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, zu welcher Zeit ein Eigentumsübergang geschehen ist.
Einträge zu Lasten und Beschränkungen
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks festgehalten. Eine Ausnahme bildet das Grundpfandrecht. Dieses wird in Abteilung 3 eingetragen. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Reallasten, Vorkaufsrechte oder Nießbrauch. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.
Wo stehen Grundschulden und Grundpfandrechte?
In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Dazu gehören beispielsweise auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Immobilienfinanzierung aufgenommen und das Grundeigentum als Sicherheit eingetragen wird. Neben der Grundschuld hinterlegt die Abteilung 3 ebenfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld eingeschlossen der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.
Die in den Abteilungen 1 und 2 hinterlegten Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht allen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung besiegelt, wenngleich es nicht relevant ist, ob der entsprechende Vermerk in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 festgehaltenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 festgehaltenen Recht späteren Datums vor.
Welche Rechte sind schwerwiegender?
Es ist bemerkenswert, weswegen sich ein Kreditinstitut bei der Besicherung einer Finanzierung mit der Immobilie über Grundschulden damit einverstanden ist, z. B. eine Grundschuld in Abteilung 3 festzuhalten. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 scheint für ein Institut offensichtlich kein Recht, das den Besicherungsabsichten des Kreditinstituts im Wege ist. Tatsächlich ist der Vermerk des Eigentümers in Abteilung 1 ein enormer psychologischer Gesichtspunkt, denn der Kunde bekommt auf diese Weise ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Immobilie gehöre nun ihm. Der tatsächliche Effekt ist vielmehr, dass die hinterlegten Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 vermerkten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem der Bank oder Sparkasse überhaupt nicht um die Liegenschaft geht, sondern darum, das verliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.
Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3
Das Grundpfandrecht des Kreditinstituts geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Deswegen besteht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, seine Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse abgelehnt.
Ist der Eintrag in Abteilung 1 nur Show?
Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Liegenschaft ihm auch für immer gehören wird. In Zeiten finanzieller Problemsituationen durch Pflegebedürftigkeit, Krankheit, Unfall oder anderen Umständen mit Liquiditätsnot, wird Eines unübersehbar.Wenn es dem Darlehensnehmer unmöglich ist, seinen Verpflichtungen gegenüber seinem Geldgeber nachzukommen, darf der Geldgeber mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht verhindern.
Selbst abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige beispielsweise, welche als Einzelunternehmen oder in einer Personengesellschaft arbeiten, haften mit ihrem Privatvermögen. Geht einmal etwas quer, können Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung Pfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Auch an diesem Punkt kann dann die Immobilie zwangsverwertet werden.
Eigenheim schützen mit Hilfe des Grundbuches
Eine Immobilie ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches steht. Die Lösung liegt also auf der Hand. Die Immobilie könnte an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung verkauft oder übertragen werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 eingetragen wird.
Simultan kann die Immobilie zurückgekauft werden, allerdings nicht gleich, stattdessen erst in der Zukunft. Das ist möglich durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, die in der Zukunft ausgeübt werden kann.
Diese Vorgehensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption vermerkt. Falls die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Objekt sicher vor dem unerwünschten Zugriff Dritter.
Mit dem neuen Eigentümer kann ein Mietvertrag geschlossen werden. Auf diese Weise ist man dann Mieter im eigenen Heim und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Kapital vorhanden. Noch dazu steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Hierdurch muss der Begünstigte jedes zusätzliche Recht, was vielleicht eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang nach. Das Grundbuch ist damit safe, das Grundeigentum geschützt.
Ein Wohnrecht eintragen und die Eigenheim schützen
Die Eintragung eines Wohnrechts ist eine zusätzliche Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Wohnrecht lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar ist. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Immobilie quasi unverkäuflich und absolut unattraktiv für Gläubiger.
Eine Kombination macht den Unterschied
Eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Grundeigentum. Das Grundeigentum ist als Pfändungsobjekt für potentielle Gläubiger unbrauchbar. Das Grundeigentum ist gesichert.
Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein
Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.
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