Eigene Immobilie schützen hat Priorität. Eine eigene Immobilie steht bei einer großen bevölkerungsgruppe an der Spitze ihrer Wunschliste. Die eigenen vier Wände spenden Freiheit, Sicherheit, vollzieht Vermögensaufbau und steigert das soziale Ansehen. Doch der gängigste Weg des Eigentumserwerbs über eine Fremdfinanzierung, ist alles andere als sicher. Deshalb gilt: eigene Immobilie schützen – aber mit Vernunft!
Ein Eigenheim auf Pump
Vielerlei Personen verschulden sich für ihren Traum der eigenen vier Wände. Ein solches Immobiliendarlehen bindet den Besitzer meist ein Leben lang. Meist ist die Laufzeit eines solchen Darlehens mehrere Jahrzehnte.
Während eines so langen Zeitraums sind Herausforderungen im Laufe des Lebens der erwerber selten vorhersehbar. Läuft etwas krumm, kann das die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zerstören.
Aufgabe: unzureichendes Grundbuchwissen
Für jedes Grundeigentum gibt es ein Grundbuch. Darin werden alle, mit der Liegenschaft verbundenen Rechte vermerkt.
Bei einer Hypothekenfinanzierung benötigt der Kreditgeber Sicherheiten. Die wichtigste Kreditsicherheit für den Finanzieungspartner ist dabei das Beleihungsobjekt selbst. Damit sichert sich der Finanzieungspartner optimal ab.
Struktur des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat ihren Zweck. Die Aufschrift oder das Grundbuch Deckblatt zeigt, welches das zuständige Amtsgericht ist, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Weiterhin kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk enthalten. Spezielle Grundbücher sind das Teileigentumsgrundbuch, Erbbaugrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch oder Wohnungsgrundbuch.
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden Grundstücke aufgeführt. Es enthält Daten des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Register, in dem die Grundstücke unter Nummern geführt sind. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird erneut in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte geschaffen, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden. Diese wereden Flurstück bzw Parzelle genannt.
Rechte im Grundbuch
Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte eingetragen werden. Des Weiteren enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Abschreibungen”, “Zuschreibungen” und “Bestand”. In Spalte Bestand wird vermerkt, aus welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es über Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird die Übermittlung des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt vermerkt.
Dokumentation über Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden Eigentumsverhältnisse vermerkt, zum Beispiel werden hier Eigentümer und die Grundlage der Eintragung festgehalten. Vorbedingungen des Eintrags können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss bei einem Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen den Parteien bei einem Verkauf über den Übergang des Eigentums. Infolge der Eintragung der Auflassung ist ersichtlich, zu welchem Zeitpunkt ein Eigentumsübergang stattgefunden hat.
Dokumentationen über Lasten und Beschränkungen
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen. Eine Ausnahme bildet das Grundpfandrecht. Dieses wird in Abteilung 3 eingetragen. Unter Lasten fallen Umstände wie Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.
Wo stehen Grundschulden und Grundpfandrechte?
Grundpfandrechte werden in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Darunter fallen beispielsweise auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Immobilienfinanzierung aufgenommenwird und die Immobilie zur Sicherung herangezogen wird. Anliegend der Grundschuld notiert die Abteilung 3 auch alles zur Hypothek und Rentenschuld inklusive der sich auf diese Rechte beziehenden Widersprüche, Veränderungen und Vormerkungen.
Die in den Abteilungen 1 und 2 hinterlegten Rechte haben eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht allen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung deutlich, wenngleich es nicht von Belang ist, ob die entsprechende Eintragung in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 dokumentiertes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 eingetragenen Recht späteren Datums vor.
Valenz der Rechte
Es darf hinterfragt werden, wieso sich ein Kreditinstitut bei einer Fremdfinanzierung bei der Sicherung der Immobilie über Grundschulden damit einverstanden ist, z. B. eine Grundschuld in Abteilung 3 festzuhalten. Der Eigentumseintrag in Abteilung 1 scheint für ein Institut offensichtlich kein Recht, das den Besicherungsabsichten der Bank oder Sparkasse im Wege steht. In Wahrheit ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein wichtiger psychologischer Aspekt, denn der Kunde bekommt auf diese Weise ein gutes Gefühl und die Illusion aufgezeigt, die Liegenschaft gehöre jetzt ihm. Die rechtliche Auswirkung ist vielmehr, dass die festgehaltenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 vermerkten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann gefolgert werden, dass es dem dem Institut überhaupt nicht um die Liegenschaft geht, sondern das geliehene Geld gegenüber dem Eigentümer einzufordern.
Einträge in Abteilungen 2 und 3 wiegen schwerer
Das Grundpfandrecht der Bank oder Sparkasse geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Dementsprechend pocht ein Institut auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse nicht begleitet.
Ist der Eintrag in Abteilung 1 nur Kosmetik?
Immobilienbesitzer mit einem Eintrag in Abteilung 1 haben noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Liegenschaft ihm auch für immer gehört. In Phasen finanzieller Not durch Krankheit, Unfall, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsengpässen, wird Eines unübersehbar.Wenn es dem Darlehensnehmer unmöglich ist, seinen Verpflichtungen gegenüber seinem Geldgeber nachzukommen, kann der Geldgeber mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht unterbinden.
Selbst abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige bspw., welche in der Rechtsform einesEinzelunternehmens oder einer Personengesellschaft tätig sind, haften mit ihrem privaten Vermögen. Geht einmal etwas quer, können Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung Pfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Auch hier kann dann das Grundeigentum zwangsverwertet werden.
Eigene Immobilie schützen mit Hilfe des Grundbuches
Grundeigentum ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches steht. Die Lösung ist damit naheliegend. Das Grundeigentum sollte an eine Person, Gesellschaft oder Stiftung verkauft werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 steht.
Im gleichen Atemzug kann die Liegenschaft zurückgekauft werden, jedoch nicht unmittelbar, sondern erst in der Zukunft. Das ist machbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, die in der Zukunft ausgeübt werden kann.
Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption dokumentiert. So lange die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Objekt gesichert vor Zugriff.
Mit dem neuen Eigentümer kann ein Mietvertrag geschlossen werden. Auf diese Weise ist man Mieter im eigenen Haus und über die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Im Übrigen steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Dadurch muss der Begünstigte jedes weitere Recht, welches unter Umständen eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang dahinter. Das Grundbuch ist damit safe, die Liegenschaft geschützt.
Wohnrecht vermerken und die eigene Immobilie schützen
Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Immobilie quasi unverkäuflich und absolut unattraktiv für Gläubiger.
Die Kombination ergibt Sinn
Die Kombination aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Objekt. Das Objekt ist als Pfändungsobjekt für jegliche Gläubiger unbrauchbar. Das Objekt ist gesichert.
Vermögensschutz auf ganzer Linie mit dem Fürstentum Liechtenstein
Die Immobilie zu sichern, ist nur eine Komponente beim Vermögensschutz. Auch andere Werte wie Fonds, Aktien, Edelmetalle usw. sollten gesichert werden. Dazu gibt es einen Beitrag auf meiner Website über einen Zugangsweg in das Fürstentum Liechtenstein.
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Bildrechte: Michael Sielmon
